日前，中國社會科學院財經戰略研究院發布了《中國住房市場發展月度分析報告（2019年06月）》以及《中國城市競爭力第17次報告》，對當前中國房地產市場發展運行狀態進行了分析。相關數據顯示，當前中國樓市整體趨穩(wen)態勢更加(jia)(jia)(jia)明顯，結構性(xing)(xing)分化(hua)進一步加(jia)(jia)(jia)劇。其中(zhong)，一線(xian)城(cheng)市房(fang)價總體平(ping)穩(wen)、準一線(xian)及二(er)線(xian)城(cheng)市房(fang)價延續上漲(zhang)、三四線(xian)城(cheng)市房(fang)價漲(zhang)速繼(ji)續下降。分析人士(shi)指出，隨著(zhu)“房(fang)子是用(yong)來住(zhu)的(de)(de)，不是用(yong)來炒的(de)(de)”理念深入人心以及各地發展方式的(de)(de)轉變，更加(jia)(jia)(jia)理性(xing)(xing)、更加(jia)(jia)(jia)平(ping)穩(wen)已經成為樓(lou)市新常態。

　　總體平穩分化加劇

　　最新(xin)數據顯示，當前中(zhong)國房地(di)產(chan)市場依(yi)然保持了總體平穩的態(tai)勢。

　　據(ju)國家統計局城(cheng)(cheng)(cheng)市司高級(ji)統計師劉(liu)建(jian)偉介紹，5月份(fen)，各地(di)繼(ji)續落實(shi)好一城(cheng)(cheng)(cheng)一策、因城(cheng)(cheng)(cheng)施策、城(cheng)(cheng)(cheng)市政府主(zhu)體責任的長(chang)效調(diao)控機制，房地(di)產(chan)市場(chang)繼(ji)續保持(chi)穩定。初(chu)步測(ce)算，4個(ge)(ge)一線城(cheng)(cheng)(cheng)市新(xin)建(jian)商(shang)品住宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格(ge)環(huan)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)(zhang)0.3%，漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)(fu)比(bi)(bi)上月回落0.3個(ge)(ge)百分點。31個(ge)(ge)二線城(cheng)(cheng)(cheng)市新(xin)建(jian)商(shang)品住宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格(ge)環(huan)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)(zhang)0.8%，漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)(fu)與上月相同(tong)(tong)；二手住宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格(ge)上漲(zhang)(zhang)(zhang)0.5%，漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)(fu)比(bi)(bi)上月回落0.1個(ge)(ge)百分點。與此同(tong)(tong)時，35個(ge)(ge)三線城(cheng)(cheng)(cheng)市新(xin)建(jian)商(shang)品住宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格(ge)環(huan)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)(zhang)0.8%，漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)(fu)略有擴大；二手住宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格(ge)上漲(zhang)(zhang)(zhang)0.6%，漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)(fu)與上月相同(tong)(tong)。

　　針對(dui)(dui)不同(tong)類別城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)分化(hua)，中(zhong)國社會科學院(yuan)財(cai)經戰略研究院(yuan)發布的(de)(de)《中(zhong)國住(zhu)房(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)發展月度分析(xi)報告》指出(chu)，與三(san)(san)四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)相比(bi)，準一線及二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)具備更強(qiang)住(zhu)房(fang)(fang)需求(qiu)增長潛力；與一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)相比(bi)，準一線及二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)調節手(shou)段(duan)(duan)又相對(dui)(dui)薄弱。這導致準一線及二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)相對(dui)(dui)易漲(zhang)難(nan)跌，一旦房(fang)(fang)價回暖，房(fang)(fang)價上漲(zhang)的(de)(de)持續(xu)時間也要(yao)長于其他城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)。報告認(ren)為，與一二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)相比(bi)，三(san)(san)四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)價持續(xu)上漲(zhang)的(de)(de)動能不足，政府的(de)(de)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)調節手(shou)段(duan)(duan)也更為有限，部分三(san)(san)四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)在經歷了一波突(tu)擊性上漲(zhang)后(hou)(hou)，房(fang)(fang)價將因后(hou)(hou)續(xu)需求(qiu)不足進入下跌階段(duan)(duan)。

　　北京科技大(da)(da)學經濟貿(mao)易系(xi)主任(ren)何維(wei)(wei)達在(zai)接受本報記者采訪時(shi)表(biao)示，今年(nian)以來，中國樓市(shi)總體(ti)表(biao)現(xian)相(xiang)對平穩，一方面是(shi)因為(wei)經過20多年(nian)的(de)快速發展，不少地(di)區(qu)的(de)房價(jia)累計漲幅已經較(jiao)高，另一方面則(ze)是(shi)因為(wei)各地(di)在(zai)堅持(chi)嚴格的(de)房地(di)產調控政策(ce)的(de)同時(shi)，加大(da)(da)了保(bao)障性住(zhu)房的(de)供(gong)給力(li)度(du)及長租(zu)市(shi)場的(de)支(zhi)持(chi)力(li)度(du)。“比如限(xian)購政策(ce)，就將購房資格與本地(di)工(gong)作年(nian)限(xian)相(xiang)掛鉤，確保(bao)長期在(zai)本地(di)工(gong)作生活的(de)人(ren)能(neng)夠優先滿(man)足自住(zhu)需求。”何維(wei)(wei)達說。

　　堅持回歸居住屬性

　　樓市(shi)趨穩，還意(yi)味著(zhu)其與(yu)(yu)實(shi)體(ti)經(jing)濟(ji)的(de)(de)互動(dong)(dong)(dong)正(zheng)(zheng)在變得更(geng)加良性。《中(zhong)(zhong)國(guo)城市(shi)競爭力第(di)17次報告》指(zhi)出(chu)(chu)(chu)，當(dang)前，中(zhong)(zhong)心城區外溢給更(geng)大城市(shi)區域發展(zhan)帶來希望(wang)，空間擴(kuo)散的(de)(de)城市(shi)形態正(zheng)(zheng)帶動(dong)(dong)(dong)更(geng)大的(de)(de)區域走向(xiang)繁榮。與(yu)(yu)此同時，報告也指(zhi)出(chu)(chu)(chu)，房(fang)地(di)(di)產對經(jing)濟(ji)增(zeng)長同時存在正(zheng)(zheng)向(xiang)的(de)(de)拉(la)動(dong)(dong)(dong)效(xiao)應(ying)與(yu)(yu)負向(xiang)的(de)(de)擠出(chu)(chu)(chu)效(xiao)應(ying)，當(dang)房(fang)價水平較低(di)時，房(fang)地(di)(di)產對經(jing)濟(ji)增(zeng)長的(de)(de)正(zheng)(zheng)向(xiang)拉(la)動(dong)(dong)(dong)效(xiao)應(ying)超過(guo)負向(xiang)擠出(chu)(chu)(chu)效(xiao)應(ying)，而當(dang)房(fang)價水平過(guo)高(gao)時，負向(xiang)擠出(chu)(chu)(chu)效(xiao)應(ying)將(jiang)超過(guo)正(zheng)(zheng)向(xiang)拉(la)動(dong)(dong)(dong)效(xiao)應(ying)。2018年(nian)，中(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)產對經(jing)濟(ji)凈貢獻出(chu)(chu)(chu)現了由正(zheng)(zheng)轉負的(de)(de)拐點。

　　前不久，中國銀保監會主席郭(guo)樹(shu)清在第(di)十一屆陸家嘴論壇上指(zhi)出(chu)，近些年(nian)來(lai)，我國一些城市(shi)的(de)住戶部(bu)門杠桿率(lv)急速(su)攀(pan)升，相當大比(bi)例的(de)居民家庭負債率(lv)達到難以持續的(de)水平。郭(guo)樹(shu)清強調，房(fang)地產業過(guo)度融資，不僅擠占其(qi)他產業信貸資源，也(ye)容易助長(chang)房(fang)地產的(de)投(tou)資投(tou)機行為，使其(qi)泡沫化問題更趨嚴重(zhong)。

　　“當(dang)你(ni)買(mai)一(yi)套房子自己居住，意味(wei)著你(ni)每個月都有一(yi)筆(bi)等額(e)的市場租(zu)金收入，同(tong)時有一(yi)筆(bi)等額(e)的消費支出(chu)(chu)，也意味(wei)著你(ni)的住房生產出(chu)(chu)等額(e)的增加(jia)值；如(ru)果你(ni)再買(mai)一(yi)套住房出(chu)(chu)租(zu)，同(tong)樣有收入和(he)產出(chu)(chu)；但是當(dang)你(ni)買(mai)了房子只(zhi)用(yong)于(yu)投資(zi)或投機，并不出(chu)(chu)租(zu)，那就是一(yi)堆閑置的水泥、鋼(gang)筋和(he)磚(zhuan)頭。”郭樹清說。

　　何維達認為，房地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場對(dui)于實(shi)體經(jing)濟的拉(la)動(dong)作(zuo)用必(bi)須以發展的眼光來辯證看(kan)待。“客觀上(shang)看(kan)，房地(di)(di)(di)產(chan)行業(ye)(ye)上(shang)游(you)聯(lian)系著鋼鐵、水泥、工程機(ji)械等行業(ye)(ye)，中(zhong)游(you)涉及著設計、銷售、金融等產(chan)業(ye)(ye)，下游(you)影響著家電、裝飾、家具(ju)等領域，其(qi)在(zai)(zai)過(guo)去(qu)20多年里確(que)實(shi)對(dui)經(jing)濟的發展起了很大帶動(dong)作(zuo)用。如(ru)今，邊際效(xiao)果正在(zai)(zai)發生遞減。因此，房地(di)(di)(di)產(chan)只有堅(jian)(jian)持(chi)回(hui)歸(gui)居住的屬性，避免過(guo)度投機(ji)、堅(jian)(jian)持(chi)健康(kang)發展，才能(neng)繼(ji)續保持(chi)對(dui)實(shi)體經(jing)濟的正向拉(la)動(dong)而不是(shi)負(fu)向擠出。”何維達說。

　　“一城一策”將會延續

　　隨著樓市自身的持續走(zou)穩(wen)，市場(chang)上(shang)理性的聲(sheng)音也越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多(duo)。

　　貝殼(ke)研究院(yuan)發布《2019中國房(fang)地(di)產半年報》顯示(shi)，二季度重點(dian)城市(shi)新(xin)增客源及(ji)帶看(kan)客戶量并未(wei)出(chu)現明顯下(xia)(xia)滑(hua)，但(dan)這股力量尚不(bu)能支(zhi)撐房(fang)價(jia)大幅向上。目前，重點(dian)城市(shi)都(dou)是改善型需(xu)求主導(dao)的(de)(de)市(shi)場，認(ren)房(fang)認(ren)貸的(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)下(xia)(xia)換房(fang)需(xu)求的(de)(de)杠桿被極大壓縮(suo)，不(bu)存在大幅向上動力，“穩”是下(xia)(xia)半年的(de)(de)主題，也(ye)是市(shi)場的(de)(de)常態。“從實(shi)際情況看(kan)，政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)對于市(shi)場保(bao)持高(gao)度的(de)(de)敏感性(xing)，哪里(li)市(shi)場有(you)變化哪里(li)就有(you)潛在政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)，在政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)總體穩定的(de)(de)背景(jing)下(xia)(xia)，‘一(yi)(yi)城一(yi)(yi)策(ce)’也(ye)是下(xia)(xia)半年及(ji)更長時間(jian)的(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)基調。”貝殼(ke)研究院(yuan)首席市(shi)場分析師許小樂說。

　　中國社科院(yuan)相關學(xue)者認為，隨著(zhu)“一(yi)城(cheng)(cheng)一(yi)策”、“因城(cheng)(cheng)施策”方略的推(tui)進，各地方政府(fu)穩(wen)定(ding)房價(jia)(jia)的主(zhu)體(ti)責任進一(yi)步落實。二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)將繼一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)之后，建立更為完備的市(shi)(shi)(shi)場調控(kong)機(ji)制，嚴控(kong)房價(jia)(jia)或(huo)成為一(yi)種常態。預計與(yu)2019年上(shang)半(ban)(ban)年相比，下(xia)半(ban)(ban)年房地產(chan)融資將適度(du)收(shou)緊，以避免(mian)房地產(chan)信貸過度(du)擴(kuo)張推(tui)高房價(jia)(jia)。房地產(chan)融資的適度(du)收(shou)緊，有利(li)于熱點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)房地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場的降(jiang)溫。

　　何維(wei)達預(yu)計，未(wei)來房地產市(shi)場在整體更(geng)加平穩、理(li)性的(de)同時，分化程度也(ye)將更(geng)高(gao)。“目(mu)前，一線城市(shi)人口壓力(li)較(jiao)大，住(zhu)房供求(qiu)仍(reng)將長期維(wei)持偏緊狀態；部分二(er)線城市(shi)則因為發展速度較(jiao)快而涌入更(geng)多年輕人口，進(jin)而形(xing)成(cheng)樓市(shi)的(de)增(zeng)量需求(qiu)。與之相比，一些三四線城市(shi)房地產市(shi)場前期上漲更(geng)多由資金推動，因此未(wei)來如果人口吸引力(li)難以跟上，房屋(wu)難以有效出租，當地樓市(shi)也(ye)會隨之低(di)迷。”