盡管面臨新冠肺炎疫情的沖擊，2020年中國房地產市場延續(xu)平(ping)穩態勢，交易規模再創新高，每平(ping)方米房(fang)(fang)價(jia)平(ping)均水平(ping)突破萬元大關。專家(jia)表示，隨著金融監管進(jin)一步(bu)加(jia)強，下一步(bu)房(fang)(fang)企(qi)可能采取主動降(jiang)速、降(jiang)負債(zhai)措施，房(fang)(fang)地產市場增速將(jiang)趨緩，2021年(nian)全年(nian)商品(pin)住房(fang)(fang)價(jia)格漲幅或(huo)有所下降(jiang)。

　　房地產金融調控全面收緊

　　2020年12月(yue)31日，房地(di)產金(jin)融監(jian)管再出重磅政策，央行與(yu)銀(yin)保監(jian)會共同發布《關于建立銀(yin)行業金(jin)融機構房地(di)產貸(dai)款集中(zhong)度管理(li)制度的通(tong)知》。通(tong)知明確劃定(ding)房地(di)產貸(dai)款占(zhan)比和(he)個人住房按(an)揭貸(dai)款占(zhan)比兩(liang)道(dao)紅線(xian)，并根據金(jin)融機構資產規模(mo)、機構類型等因素分五(wu)個檔(dang)次設定(ding)房地(di)產貸(dai)款集中(zhong)度上限管理(li)的差異化要求。

　　貝殼研究(jiu)院(yuan)首席市場分析(xi)師許(xu)小(xiao)樂表示，新規是從資金端(duan)對房(fang)(fang)地產(chan)信貸(dai)進(jin)行(xing)額(e)度(du)限制(zhi)，是房(fang)(fang)地產(chan)市場長效機制(zhi)的手段之一(yi)，主要目的是降低和防范房(fang)(fang)地產(chan)金融風險(xian)。過去一(yi)段時間，金融信貸(dai)中涉及房(fang)(fang)地產(chan)的比例較高，不僅增加了企業和居民(min)的杠桿水平，也擠占了較多社會信貸(dai)資源。

　　值得(de)一提的是，除了進(jin)一步加強對房(fang)企資金(jin)端的控(kong)制外，通(tong)知首(shou)次對個(ge)貸單設紅線。克而瑞研究中心研究員楊科偉表(biao)示，縱(zong)觀央行(xing)貨幣政策執行(xing)報告，不難發現房(fang)地產(chan)與金(jin)融業深度(du)關聯。2016年以(yi)來，隨著房(fang)地產(chan)行(xing)業進(jin)入新一輪(lun)上升(sheng)周(zhou)期，居民持(chi)續加杠(gang)桿(gan)購房(fang)，致(zhi)使(shi)居民部門(men)杠(gang)桿(gan)率(lv)高(gao)企。

　　全聯房地產商會(hui)創會(hui)會(hui)長(chang)聶梅生(sheng)表示，目(mu)前城市(shi)居民資產負(fu)債(zhai)率(lv)快速上(shang)升(sheng)，房貸是家庭負(fu)債(zhai)的主要組成(cheng)部分，這也意味著(zhu)購房支出(chu)大幅擠占了教(jiao)育、養老(lao)及(ji)日常消(xiao)費。

　　央行(xing)貨幣政策執行(xing)報告顯示，2020年11月，金融機構新(xin)增貸款(kuan)11792億元，其中住戶部門新(xin)增短期貸款(kuan)2485億元，占比(bi)(bi)約21.1%；住戶部門新(xin)增中長期貸款(kuan)5048億元，占比(bi)(bi)約42.8%。這一(yi)數據真實反映出居民(min)仍在加杠桿(gan)購房。

　　中(zhong)國(guo)社(she)會(hui)科(ke)學(xue)院城市與(yu)競爭力研究中(zhong)心主任倪鵬飛表示，個人(ren)按揭(jie)貸款與(yu)定金及(ji)預收款同(tong)比恢復幅度出現差異(yi)，2020年1至10月個人(ren)按揭(jie)貸款同(tong)比增幅為9.8%，定金及(ji)預收款同(tong)比增幅為4.3%，這反映(ying)出投(tou)資需求占比增加和杠桿購(gou)房(fang)比例擴(kuo)大，部分城市出現貸款炒房(fang)現象。

　　楊科偉表示，房地產行業持續加杠(gang)桿(gan)將(jiang)(jiang)難(nan)以(yi)繼(ji)續，必(bi)將(jiang)(jiang)轉向去杠(gang)桿(gan)，以(yi)確保(bao)房企負(fu)債率、居民杠(gang)桿(gan)率逐步回歸到“安全(quan)線(xian)”以(yi)內，堅守不發(fa)生系統性金融風險的政策底線(xian)。

　　需求漸近峰值　增速將趨緩

　　REICO工作室首(shou)席專家劉琳表(biao)示，從(cong)近三(san)年數據來看，商品(pin)房銷(xiao)售面積年均17億平方米(mi)左右，增幅(fu)基本為零(ling)，這意(yi)味著商品(pin)房銷(xiao)售面積漸近峰值(zhi)。

　　易(yi)居企業集團CEO丁祖昱表示(shi)，從2016年(nian)至2020年(nian)，由于房價(jia)上漲(zhang)以(yi)及一二線城市(shi)的成(cheng)交(jiao)(jiao)占比上升(sheng)，房地產年(nian)成(cheng)交(jiao)(jiao)金額從14萬億(yi)(yi)元升(sheng)至17萬億(yi)(yi)元，但(dan)年(nian)銷(xiao)售面積(ji)基(ji)本穩定在16億(yi)(yi)平(ping)方米左右，幾乎沒有增長，預(yu)計未(wei)來成(cheng)交(jiao)(jiao)面積(ji)也(ye)很(hen)難有大幅增長。

　　倪鵬(peng)飛(fei)表示，原來預估(gu)在(zai)2025年出現住房(fang)絕對(dui)拐點即住房(fang)銷售額絕對(dui)值下降，現在(zai)看來時間可能會提前。

　　“25歲至45歲的(de)群(qun)體(ti)是購(gou)買住房的(de)主要群(qun)體(ti)。”劉琳說(shuo)，這個(ge)群(qun)體(ti)的(de)數量(liang)在“十三五”期間比“十二五”期間減(jian)少(shao)1800萬(wan)人，預計“十四五”期間這個(ge)群(qun)體(ti)的(de)數量(liang)還會(hui)減(jian)少(shao)。

　　除了成交面積難以(yi)增長(chang)，丁祖昱還指出，過去(qu)房企高(gao)歌(ge)猛進，資(zi)金帶(dai)來了巨大(da)動(dong)力(li)。如果沒有更(geng)多資(zi)金投入，整(zheng)個行業再繼(ji)續往上走的動(dong)能會(hui)大(da)大(da)削弱。

　　對此，劉琳預(yu)測，“十四五”期間(jian)城鎮新增(zeng)住(zhu)房需(xu)求總量將保持高位并緩慢(man)下降(jiang)，房地產開發(fa)投(tou)資維持低速增(zeng)長(chang)(chang)，對經濟增(zeng)長(chang)(chang)的(de)貢獻率(lv)將下降(jiang)。而(er)對于長(chang)(chang)三角(jiao)、珠三角(jiao)、京津冀、成渝、長(chang)(chang)江中(zhong)游等五個吸(xi)引人口(kou)(kou)最多、城鎮人口(kou)(kou)增(zeng)加(jia)最快的(de)城市群，“十四五”期間(jian)房地產需(xu)求將持續(xu)增(zeng)加(jia)。

　　區域市場分化或加劇

　　貝殼研究院高級分析(xi)師潘浩表示，未來幾年房(fang)地產行業現金(jin)流將(jiang)保持(chi)緊張態勢，房(fang)企償債壓力繼續(xu)攀升。

　　隨(sui)著監管(guan)收緊，房企(qi)獲得資金難度增加，房企(qi)投資將(jiang)明顯集中。潘浩表示，2020年核(he)心城市(shi)土地市(shi)場的價值(zhi)被(bei)重新認(ren)可(ke)，供需兩端同時發力，將(jiang)市(shi)場注意(yi)力拉回一二線城市(shi)，因此不同層級城市(shi)分(fen)化或加劇。

　　數據顯示(shi)，2020年(nian)，一線(xian)城市居(ju)住(zhu)用地(di)成交(jiao)金額同比(bi)(bi)增長43.2%；二(er)線(xian)城市成交(jiao)面積(ji)保持穩定，成交(jiao)樓面價同比(bi)(bi)增長11%，成交(jiao)金額增長13.5%。

　　中原地產數據(ju)也顯示，2020年全(quan)年，上(shang)海賣(mai)(mai)地金(jin)(jin)額(e)2952.36億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長47.96%；廣州賣(mai)(mai)地金(jin)(jin)額(e)2563.69億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長50.67%；南京賣(mai)(mai)地金(jin)(jin)額(e)2093.90億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長23.4%；佛山賣(mai)(mai)地金(jin)(jin)額(e)1356.76億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長74.7%；西安(an)賣(mai)(mai)地金(jin)(jin)額(e)1058.37億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長45.45%；深圳(zhen)賣(mai)(mai)地金(jin)(jin)額(e)1053.7億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長53.25%；南昌賣(mai)(mai)地金(jin)(jin)額(e)578.6億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長112.15%。

　　倪鵬飛(fei)表示(shi)，從2003年(nian)至2018年(nian)，我國城市新增人(ren)口的92.22%集中于城市群(qun)和都(dou)市圈。未來，房地產市場發展空間主要在重點城市群(qun)及周邊(bian)區(qu)域。