四大一線城市中，上海、廣州、深圳連夜發布樓市新(xin)政，回應市場關切，提(ti)振市場信(xin)心(xin)。

       9月29日晚，上(shang)海率先全方位(wei)響應監管層對房(fang)地產業發展的(de)新定調，六部門聯合印發《關于進(jin)一步優化本市(shi)(shi)房(fang)地產市(shi)(shi)場政(zheng)(zheng)策措施(shi)的(de)通知》（以下(xia)簡稱《通知》），對限購政(zheng)(zheng)策、住房(fang)信貸政(zheng)(zheng)策、稅費(fei)政(zheng)(zheng)策等(deng)進(jin)行(xing)了(le)調整，《通知》自2024年10月1日起施(shi)行(xing)。

       ;緊跟(gen)上海的步伐，廣州明確全面取消限購，成(cheng)為(wei)一線城市中首個徹底(di)退出限購政策的城市；同時，深圳也優化分(fen)區住房限購政策、將首套房最(zui)低首付比例調整至15%等。

       業(ye)內(nei)(nei)認為(wei)，目前，全國范圍內(nei)(nei)的(de)房(fang)貸利率和(he)首付比例都(dou)下行(xing)到歷史最低位，限購(gou)政(zheng)策(ce)也頗為(wei)寬(kuan)松(song)(song)，但(dan)市(shi)場行(xing)情(qing)仍有(you)提振，而一線城市(shi)的(de)限購(gou)等政(zheng)策(ce)調整就在于提振市(shi)場信心，吸引那些(xie)曾經無購(gou)房(fang)資(zi)格、但(dan)有(you)購(gou)買力的(de)人(ren)群。同時，一線城市(shi)的(de)新(xin)政(zheng)也意(yi)味著，當前樓(lou)市(shi)進(jin)入空前寬(kuan)松(song)(song)的(de)階段，為(wei)后續各地(di)政(zheng)策(ce)放松(song)(song)、市(shi)場持(chi)續回暖(nuan)創造(zao)了較好(hao)的(de)條件。

       限購政策再優化

       26日的(de)中央(yang)政(zheng)治局會議上提及，要回應群(qun)眾關切，調(diao)整(zheng)住房(fang)限購(gou)政(zheng)策。

       廣州(zhou)率先全面(mian)取消限購，政策明確(que)，本(ben)次限購政策調整后，本(ben)廣州(zhou)市(shi)戶籍(ji)(ji)、非戶籍(ji)(ji)居民家庭和單(dan)身人(ren)士(shi)在廣州(zhou)市(shi)范(fan)圍(wei)內(nei)購買住房(fang)的(de)，不(bu)再審核購房(fang)資格，不(bu)再限制購房(fang)套數。

       稍(shao)晚些時候，深圳也(ye)發布新政，優(you)化分(fen)區住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)限(xian)購政策，規定(ding)深圳市(shi)戶籍(ji)居民家庭(ting)限(xian)購2套(tao)(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)，本市(shi)戶籍(ji)成(cheng)(cheng)年(nian)單身人士限(xian)購1套(tao)(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)；非深圳市(shi)戶籍(ji)居民家庭(ting)及成(cheng)(cheng)年(nian)單身人士限(xian)購1套(tao)(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)等(deng)。同時，首套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)最低首付比例調整為(wei)15%，二套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)為(wei)20%。

       上(shang)海的《通知》中也對限(xian)購(gou)政策(ce)進行了優化。具體來看(kan)，其(qi)一，縮(suo)短(duan)非滬(hu)籍居民(min)購(gou)買外(wai)環外(wai)住房(fang)(fang)所需繳納社保或個稅(shui)年限(xian)，從(cong)此前的“購(gou)房(fang)(fang)之日前連(lian)續繳納滿3年及以上(shang)”調減為“購(gou)房(fang)(fang)之日前連(lian)續繳納滿1年及以上(shang)”。

       上海易居房(fang)(fang)地產研究院(yuan)副院(yuan)長(chang)嚴躍進(jin)表示，這有助于加快非滬(hu)籍居民購(gou)房(fang)(fang)資(zi)格的(de)滿足，尤其是最近幾年(nian)新進(jin)入上海就(jiu)業的(de)人(ren)群(qun)將(jiang)更快獲得(de)購(gou)房(fang)(fang)資(zi)格，也有助于提振購(gou)房(fang)(fang)信心和激(ji)活購(gou)房(fang)(fang)潛(qian)力，持續(xu)加快“來滬(hu)工作-繳納社保-購(gou)房(fang)(fang)安家”的(de)節奏。

       上海中原(yuan)地產市場分(fen)析師(shi)盧(lu)文曦提到，1年的時間非常短，尤(you)其對于剛需(xu)買家而言，“上車”已經非常容(rong)易。“現(xian)在(zai)(zai)外環以外的成(cheng)交占比(bi)大約在(zai)(zai)5-6成(cheng)區間運行，也(ye)就是(shi)(shi)說大部分(fen)剛需(xu)產品在(zai)(zai)外環外。二者之間有(you)非常高的契合(he)度，可見這一政策是(shi)(shi)精準匹配供(gong)需(xu)關系。”

       其二，《通知》提升了持(chi)《上(shang)海(hai)(hai)市居(ju)住證》且積分(fen)(fen)(fen)(fen)達(da)(da)到(dao)標準(zhun)分(fen)(fen)(fen)(fen)值(zhi)(zhi)群體的(de)購房待遇(yu)。對(dui)持(chi)《上(shang)海(hai)(hai)市居(ju)住證》且積分(fen)(fen)(fen)(fen)達(da)(da)到(dao)標準(zhun)分(fen)(fen)(fen)(fen)值(zhi)(zhi)、在(zai)上(shang)海(hai)(hai)市繳納(na)社會保險或個人所得稅滿(man)3年及以上(shang)的(de)非上(shang)海(hai)(hai)市戶(hu)籍(ji)居(ju)民家庭，在(zai)購買住房套數方面享受(shou)滬籍(ji)居(ju)民家庭的(de)購房待遇(yu)。

       盧文曦(xi)向記者表示(shi)，這一(yi)(yi)政策照顧(gu)到了部(bu)分改善群(qun)體，對于(yu)非滬籍(ji)家(jia)庭(ting)而言可以多買(mai)(mai)1套(tao)房子(zi)。過去(qu)非上海戶籍(ji)家(jia)庭(ting)的(de)(de)(de)“房票”只有1張，無(wu)法釋放多買(mai)(mai)一(yi)(yi)套(tao)的(de)(de)(de)需求。在當前(qian)信(xin)貸政策相當友好的(de)(de)(de)背景下，這有利于(yu)激發這部(bu)分客群(qun)的(de)(de)(de)購買(mai)(mai)欲。

     ;  此外，在首(shou)付(fu)比(bi)(bi)(bi)例(li)下調(diao)方(fang)面，上海(hai)的本次(ci)政策也(ye)作出(chu)了詳細規(gui)定，顯著降低(di)(di)購房(fang)(fang)(fang)門檻和首(shou)付(fu)成本。具(ju)體來看，《通知(zhi)》規(gui)定，首(shou)套房(fang)(fang)(fang)最(zui)低(di)(di)首(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)比(bi)(bi)(bi)例(li)降為(wei)15%，二套房(fang)(fang)(fang)降為(wei)25%；實行差異化政策區域(yu)的則降為(wei)20%。住房(fang)(fang)(fang)公積(ji)金二套房(fang)(fang)(fang)貸最(zui)低(di)(di)首(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)比(bi)(bi)(bi)例(li)相應調(diao)整。

       在盧文曦看來，當(dang)前(qian)將二套房(fang)首付比例下降一成，進一步降低購房(fang)門(men)檻，對于改(gai)善需(xu)求者而言有較高吸(xi)引力。同時(shi)，9月24日央行釋(shi)放寬松貨幣政(zheng)策(ce)信號，未來降息可能性非常大，“降首付+降息”的組合可以(yi)有效降低月供壓力和(he)置業總成本(ben)。

       據測算，以購房(fang)者認(ren)購1000萬(wan)的房(fang)源為(wei)第二套住房(fang)為(wei)例(li)，本次調整前，首付(fu)款約為(wei)350萬(wan)，在調整后則為(wei)250萬(wan)，減(jian)少了(le)100萬(wan)元，減(jian)負效(xiao)應(ying)明(ming)顯。若(ruo)對比歷史上(shang)上(shang)海(hai)二套房(fang)最高70%的首付(fu)比例(li)，可以看(kan)出當前改善型購房(fang)需求的購房(fang)門檻得到顯著下降。

       十月樓市有望止跌企穩

       本次新政中另一頗為(wei)市場(chang)關(guan)注的(de)就是對增(zeng)(zeng)值稅的(de)調(diao)整(zheng)(zheng)。《通(tong)知》規定，調(diao)整(zheng)(zheng)增(zeng)(zeng)值稅征(zheng)免(mian)年限，將個人對外銷售住房(fang)增(zeng)(zeng)值稅免(mian)征(zheng)年限從5年調(diao)整(zheng)(zheng)為(wei)2年。

       增(zeng)值(zhi)稅(shui)調整的政(zheng)策(ce)自2021年年初，當時(shi)多(duo)部門聯(lian)合(he)印發的《關于促(cu)進(jin)本市(shi)房地產市(shi)場(chang)平穩健(jian)康發展的意見》明確，將增(zeng)值(zhi)稅(shui)征免年限從(cong)2年提(ti)高至(zhi)5年。

       ;58安居客研(yan)究(jiu)院(yuan)院(yuan)長(chang)張(zhang)波(bo)表示，這一條是市場(chang)非常期(qi)待的(de)政策，大量(liang)的(de)以(yi)舊換新(xin)需(xu)求市場(chang)現實存在，但(dan)是購(gou)房者(zhe)換房成本高，尤其是交(jiao)易(yi)稅費高，此(ci)政策可以(yi)有效(xiao)降低交(jiao)易(yi)成本，有利于市場(chang)盤(pan)活。

       值得一(yi)提的(de)是，《通(tong)知(zhi)》還明確，及時取消(xiao)普通(tong)住房(fang)(fang)標(biao)準(zhun)和非(fei)普通(tong)住房(fang)(fang)標(biao)準(zhun)。由于增(zeng)值稅、個稅與普通(tong)住房(fang)(fang)標(biao)準(zhun)掛(gua)鉤，該(gai)標(biao)準(zhun)調(diao)整后，可以減輕(qing)交(jiao)易環節(jie)稅費，有望顯著降低房(fang)(fang)東售房(fang)(fang)成本，起到(dao)交(jiao)易潤滑(hua)的(de)作用。

 ;      盧文曦(xi)表(biao)示(shi)，房(fang)東賣(mai)房(fang)需(xu)要繳(jiao)納增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，不管是普(pu)(pu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)還(huan)是非(fei)(fei)普(pu)(pu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)，此前持(chi)有不滿5年，都要全(quan)額(e)征(zheng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)；持(chi)有滿5年后，普(pu)(pu)通(tong)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)免增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，非(fei)(fei)普(pu)(pu)通(tong)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)收差額(e)增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。同時，房(fang)東賣(mai)房(fang)還(huan)需(xu)要繳(jiao)納個稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，普(pu)(pu)通(tong)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)按(an)成交金額(e)1%、非(fei)(fei)普(pu)(pu)通(tong)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)按(an)2%收稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。

       這也(ye)就意味(wei)著，普宅、非普宅標準取消后，上述稅費的繳納也(ye)將(jiang)大幅減(jian)少(shao)。

       若以一套非普(pu)通住宅買入時(shi)300萬(wan)(wan)元、現在交易價格為(wei)800萬(wan)(wan)，持有(you)時(shi)間超過5年時(shi)計算，政策調整(zheng)前(qian)，賣家需繳納(na)約27.5萬(wan)(wan)元增值(zhi)(zhi)稅，個稅為(wei)16萬(wan)(wan)；調整(zheng)后，增值(zhi)(zhi)稅為(wei)0，個稅為(wei)8萬(wan)(wan)元，整(zheng)體減負35萬(wan)(wan)元。

       業(ye)內認為(wei)，在(zai)交(jiao)易環節上(shang)節省如(ru)此(ci)多成本，買賣雙方(fang)都會(hui)得(de)到實(shi)惠(hui)，房價上(shang)的損(sun)失可以在(zai)交(jiao)易中補(bu)回(hui)來(lai)，談(tan)判會(hui)順(shun)(shun)暢(chang)很(hen)多。二手房交(jiao)易的順(shun)(shun)暢(chang)有助于置換需求持續(xu)穩(wen)定釋放(fang)。

       盧文(wen)曦認為，“金(jin)九”市(shi)場期(qi)待很高，但(dan)受天氣和(he)假期(qi)影(ying)響，導致前半段(duan)樓(lou)市(shi)表現不理想，不管是(shi)(shi)新房還是(shi)(shi)二手(shou)房成(cheng)交量在(zai)低位(wei)盤整。這次政策趕在(zai)節前落地，一(yi)(yi)方面落實中(zhong)央有(you)關(guan)房地產調控(kong)“止跌回(hui)穩(wen)”相關(guan)精(jing)神，另一(yi)(yi)方面，為上海(hai)樓(lou)市(shi)持續向上、向好(hao)發展起到鞏固作用。有(you)助(zhu)于轉變(bian)買賣(mai)雙方看淡(dan)市(shi)場的預期(qi)。

       同時，監管層高頻次釋(shi)放積極信號(hao)，資本(ben)市(shi)場一改前期低(di)迷，地產(chan)股出(chu)現漲停潮(chao)，樂觀情緒又開(kai)始回歸。某(mou)央企華中區域(yu)的市(shi)場負責(ze)人(ren)向(xiang)記(ji)者透露(lu)，有客(ke)戶之前看(kan)148平方(fang)米的高層，股市(shi)賺(zhuan)錢之后直接看(kan)更大面積的洋(yang)房(fang)。

       盧文曦表示，進一步(bu)優化的(de)政策會釋放(fang)較多市(shi)(shi)(shi)場(chang)需求(qiu)，黃金周的(de)上海(hai)樓市(shi)(shi)(shi)表現值(zhi)得市(shi)(shi)(shi)場(chang)期待，十月的(de)樓市(shi)(shi)(shi)交易量也有望(wang)止跌企穩，四(si)季度成交量有望(wang)走出翹尾行(xing)情(qing)。