12月21日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華社經濟參考報社、中國社會科學出版社共同主辦的《中國住房發展報告（2020-2021）》共同發布及研討會在京舉行。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，2020年房價平均水平突破萬元大關，預計在沒有重大政策轉向和外部沖擊的情況下，中國房地產市(shi)場將延(yan)續平穩態勢，房地產租賃(lin)市(shi)場有(you)所改觀，保障性(xing)租賃(lin)市(shi)場的(de)步伐將進一步加大。

　　展望明(ming)年樓(lou)市，倪鵬飛指出(chu)，由(you)于“三道紅(hong)線”和(he)資金(jin)監管從嚴會(hui)導致房地(di)產企業(ye)降價促(cu)銷，加快銷售，預(yu)計2021年商品住房銷售面積(ji)同比(bi)增幅將保持不變并再創歷史新高；與(yu)此同時，由(you)于改善性需(xu)求(qiu)會(hui)繼續增加，剛性需(xu)求(qiu)也會(hui)得(de)到釋(shi)放，在(zai)供給和(he)需(xu)求(qiu)的作用下(xia)，預(yu)計2021全年商品住房價格同比(bi)增幅會(hui)下(xia)降，可能在(zai)5%左右。

　　報告指出(chu)(chu)，在(zai)潛(qian)力提(ti)前釋放的背景(jing)下，預(yu)估的在(zai)2025年出(chu)(chu)現住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)絕(jue)對拐點(dian)即住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)銷售額(e)絕(jue)對量下降可(ke)能會提(ti)前。倪鵬飛表示，總(zong)體上(shang)看(kan)，長時期住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)市(shi)場結構性過剩將較為嚴(yan)重，但(dan)結構性潛(qian)力仍然存在(zai)。從(cong)家(jia)庭類型(xing)看(kan)，雖(sui)然中(zhong)上(shang)收入家(jia)庭住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)可(ke)能已經(jing)出(chu)(chu)現過剩，但(dan)中(zhong)低收入群體的住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)，尤其是保障性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)要彌補的缺(que)口(kou)(kou)還(huan)很(hen)大(da)。新市(shi)民的剛需(xu)、部分(fen)改善(shan)型(xing)需(xu)求(qiu)(qiu)和老城改造的重置需(xu)求(qiu)(qiu)還(huan)有較大(da)的潛(qian)力；從(cong)空間類型(xing)上(shang)看(kan)，人口(kou)(kou)集中(zhong)流入的地區還(huan)存在(zai)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)短缺(que)。

　　倪鵬飛同時表示，在房(fang)地產調控(kong)持(chi)續(xu)緊(jin)縮的背(bei)景(jing)下，房(fang)地產行業穩定(ding)性(xing)已有所(suo)增強，但潛在的隱憂(you)仍存，風險、錯(cuo)配和(he)擠出(chu)的問題(ti)沒(mei)有根本解決。

　　倪鵬飛表示，目前來看，炒(chao)房還沒有被完全(quan)控(kong)制。個人按揭貸(dai)款與定金及(ji)預收(shou)款同比恢復幅度出(chu)(chu)現差異，1-10月份個人按揭貸(dai)款同比增(zeng)速(su)(su)為9.8%，定金及(ji)預收(shou)款同比增(zeng)速(su)(su)為4.3%，這反映投資需求占比增(zeng)加和杠桿購房比例擴大(da)，部分城(cheng)市出(chu)(chu)現貸(dai)款炒(chao)房現象(xiang)。在此(ci)背景(jing)下(xia)樓市風險(xian)仍(reng)比較大(da)，據課題組測算，2019年全(quan)國城(cheng)市房價收(shou)入比平均高達(da)9.1。

　　同(tong)時，住房(fang)與人(ren)口(kou)(kou)分布錯配加(jia)劇(ju)。倪鵬飛表示(shi)，從2003年(nian)(nian)到2018年(nian)(nian)，城(cheng)市(shi)(shi)(shi)新增(zeng)人(ren)口(kou)(kou)的92.22%集中于城(cheng)市(shi)(shi)(shi)群(qun)和(he)都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈，但2002年(nian)(nian)到2017年(nian)(nian)房(fang)地產銷售(shou)僅(jin)69.62%在都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈和(he)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)群(qun)區域，反映出住房(fang)和(he)人(ren)口(kou)(kou)分布存(cun)在錯配。他認為，隨著人(ren)口(kou)(kou)從農村和(he)非都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈向都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈城(cheng)市(shi)(shi)(shi)群(qun)轉移，這一錯配將加(jia)劇(ju)，大城(cheng)市(shi)(shi)(shi)住房(fang)供需矛盾和(he)住房(fang)問(wen)題突出。

　　此外，房地產(chan)(chan)擠(ji)出效(xiao)應有所(suo)增加。倪鵬飛(fei)表示，疫情(qing)沖(chong)擊(ji)之下，一(yi)邊(bian)是快(kuai)速(su)復蘇回暖(nuan)的(de)房價，另一(yi)邊(bian)則是遲遲難以回升的(de)消(xiao)費(fei)。房地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)的(de)快(kuai)速(su)恢復和崛起對其他固(gu)定資(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)形成一(yi)定的(de)擠(ji)出。房地產(chan)(chan)過度發(fa)展扭曲(qu)實體經濟發(fa)展，進而影(ying)響整個國民經濟結(jie)構的(de)調整。

　　倪(ni)鵬(peng)飛(fei)建(jian)議，未來(lai)幾年仍(reng)處樓(lou)市調(diao)控的(de)(de)關鍵期和機(ji)遇(yu)期，需堅持“房(fang)(fang)住(zhu)不炒”定(ding)位，“穩(wen)(wen)房(fang)(fang)價(jia)(jia)、穩(wen)(wen)地價(jia)(jia)、穩(wen)(wen)預期”的(de)(de)目標，“因城施策(ce)”的(de)(de)原則(ze)，保持調(diao)控政策(ce)的(de)(de)連續(xu)性(xing)、一(yi)致性(xing)和穩(wen)(wen)定(ding)性(xing)。同時，構建(jian)以(yi)(yi)都市圈(quan)(quan)為(wei)(wei)單元和主(zhu)體的(de)(de)地方(fang)和全國住(zhu)房(fang)(fang)空間(jian)體系(xi)，并建(jian)立以(yi)(yi)都市圈(quan)(quan)為(wei)(wei)單元的(de)(de)地方(fang)和全國住(zhu)房(fang)(fang)監管與(yu)調(diao)控體系(xi)，根據(ju)未來(lai)可能的(de)(de)需求目標以(yi)(yi)及現有存量的(de)(de)變(bian)化，來(lai)確定(ding)未來(lai)5年甚至15年各(ge)類住(zhu)房(fang)(fang)供給(gei)增量的(de)(de)合理布局；加快開征(zheng)房(fang)(fang)地產稅以(yi)(yi)帶動(dong)長效機(ji)制建(jian)設；啟動(dong)實施“租(zu)售結合”的(de)(de)“新市民安居(ju)工程”。