三季度全國房地產市場(chang)恢復(fu)節奏加快，重(zhong)點城市商品(pin)住宅成交(jiao)量和成交(jiao)價格向平(ping)穩過渡。與此同(tong)時，在行(xing)業(ye)(ye)調控(kong)政策不斷出臺，尤其是針對房地產企業(ye)(ye)“三(san)道紅線”資金監管(guan)政策的不斷落實(shi)。業(ye)(ye)內預計，四季度行(xing)業(ye)(ye)內部將加劇分化，以(yi)價換量現象(xiang)將進(jin)一步增多(duo)。

　　三季度住宅市場整體恢復加快

　　近(jin)日，億翰智庫公布的全國受監測(ce)40城(cheng)(cheng)市商品住宅銷售(shou)數據顯示，9月份40城(cheng)(cheng)市商品住宅銷售(shou)面積(ji)為2458.0萬平方米(mi)，同比(bi)環比(bi)均(jun)實現(xian)上升，分別為12.4%和2.3%，成交量穩中有升。

　　億翰(han)智庫方(fang)面分析(xi)指出，總的來看(kan)，9月份受監測城(cheng)市住(zhu)宅市場(chang)同環比(bi)均實現正向(xiang)增長，市場(chang)熱度(du)(du)相(xiang)比(bi)8月小幅回暖(nuan)。結合(he)行(xing)業政(zheng)策，預(yu)計全年住(zhu)宅市場(chang)表現整體(ti)相(xiang)對平穩，難以出現較大幅度(du)(du)的波動，更多是(shi)市場(chang)的自我調整。

　　“金九(jiu)銀十”被認為是房(fang)企(qi)(qi)(qi)傳統(tong)的業(ye)(ye)(ye)績(ji)(ji)發(fa)力期，從2020年1月(yue)至9月(yue)房(fang)企(qi)(qi)(qi)銷(xiao)售額業(ye)(ye)(ye)績(ji)(ji)走勢來看，各梯(ti)(ti)隊房(fang)企(qi)(qi)(qi)的業(ye)(ye)(ye)績(ji)(ji)沖擊力度較(jiao)大，不同梯(ti)(ti)隊房(fang)企(qi)(qi)(qi)銷(xiao)售業(ye)(ye)(ye)績(ji)(ji)均實現了不同程度的增長(chang)，其中，TOP50房(fang)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)績(ji)(ji)門(men)檻(jian)值漲幅最高，達到15%。

　　值得注意的(de)是，三(san)季度(du)重(zhong)點城市(shi)商品(pin)住宅市(shi)場(chang)規模恢復節(jie)奏加(jia)快。中(zhong)國(guo)指數研究院的(de)統計(ji)數據(ju)顯(xian)(xian)示(shi)，三(san)季度(du)全國(guo)百城商品(pin)住宅整體成(cheng)交(jiao)規模創(chuang)下2017年以來季度(du)最(zui)高(gao)水(shui)(shui)平(ping)，同比增長約10%，尤其是7-8月，在房(fang)企持(chi)續積(ji)極推盤帶動下，疊加(jia)政策效果尚未明顯(xian)(xian)顯(xian)(xian)現(xian)，需求(qiu)釋(shi)放積(ji)極性維(wei)持(chi)高(gao)位(wei)，淡季效應(ying)被明顯(xian)(xian)弱化，成(cheng)交(jiao)規模延續6月高(gao)位(wei)水(shui)(shui)平(ping)。

　　進入9月，一(yi)方面，需(xu)求(qiu)經歷前幾月持續快速釋(shi)放(fang)后(hou)逐步(bu)歸于平穩；另一(yi)方面，樓(lou)市(shi)調控持續收緊(jin)進一(yi)步(bu)導致(zhi)需(xu)求(qiu)釋(shi)放(fang)積極性(xing)走弱，據初步(bu)估算，9月50個(ge)重點(dian)城市(shi)商品(pin)住宅成交面積同(tong)比增幅大幅收窄至4%左右，絕對規模(mo)較6月至8月有(you)所回落(luo)。

　　在住宅價(jia)(jia)格(ge)(ge)方面，9月份(fen)全(quan)國百(bai)城新建住宅價(jia)(jia)格(ge)(ge)穩中有升，三季度累計(ji)漲(zhang)幅較去年(nian)同期有所擴(kuo)大。根(gen)據(ju)中指院對全(quan)國100個城市的全(quan)樣本調查數據(ju)顯示：9月份(fen)，百(bai)城新建住宅均價(jia)(jia)15643元/平方米，環比上漲(zhang)0.24%，漲(zhang)幅連續39個月在0.6%以內(nei)。

　　今年7月以來房地(di)產調控(kong)(kong)政策收緊態勢(shi)明顯(xian)，多(duo)地(di)調控(kong)(kong)升級，購房者置業情(qing)緒更加(jia)理性，市場(chang)預期更加(jia)平(ping)穩。綜(zong)合前三(san)季度(du)，百(bai)城新建住(zhu)宅價格累計(ji)上漲(zhang)2.46%，漲(zhang)幅(fu)較去年同(tong)期收窄0.08個百(bai)分點，三(san)季度(du)累計(ji)上漲(zhang)1.18%，較二季度(du)和去年同(tong)期均小幅(fu)擴大。

　　針對三季度房地產市(shi)場(chang)整體形勢，中(zhong)指(zhi)院(yuan)方面(mian)分析指(zhi)出，期(qi)內在(zai)房企積(ji)極推盤帶動下，成交仍保持(chi)較好(hao)勢頭，市(shi)場(chang)淡季效應被明顯弱化，重點城市(shi)商品(pin)住宅(zhai)成交規模快(kuai)速增長，新建(jian)住宅(zhai)價格也平穩(wen)上行；與(yu)此同時，部分不穩(wen)定預(yu)期(qi)也在(zai)熱點城市(shi)逐步累積(ji)。

　　調控政策收緊城市不斷增加

　　9月份，先后有多個(ge)地(di)方城(cheng)市發布調(diao)控(kong)政策，從限(xian)購、限(xian)貸(dai)和限(xian)售等方面規范房地(di)產市場(chang)，具體(ti)包括東莞、杭州(zhou)、沈陽(yang)、常州(zhou)和成都。綜合來看(kan)，各城(cheng)市調(diao)控(kong)政策普遍(bian)在以(yi)往出臺的(de)政策基礎(chu)上做出適度調(diao)整；整體(ti)表現為(wei)因(yin)城(cheng)施策，以(yi)穩(wen)為(wei)主，以(yi)防(fang)止市場(chang)出現較大波動(dong)；堅持“房子是用(yong)來住的(de)，而不是用(yong)來炒的(de)”政策基調(diao)。

　　事實上(shang)從7月份開始，杭州(zhou)、寧波、深圳等(deng)城市(shi)(shi)先(xian)后收緊調控政策。各(ge)地(di)政策有(you)保(bao)有(you)收，從不同方面(mian)穩定房地(di)產市(shi)(shi)場(chang)預期。從調控內容上(shang)看，各(ge)地(di)出臺的政策在加強市(shi)(shi)場(chang)監管(guan)的同時，也明確了高層次人(ren)才及無房家(jia)庭優(you)先(xian)購(gou)房等(deng)政策導向，更(geng)多的聚焦在保(bao)障(zhang)剛需群體(ti)的住房需求(qiu)，抑制投資(zi)投機需求(qiu)。

　　不(bu)(bu)(bu)過(guo)，與(yu)上半年寬松的貨幣(bi)環境、多(duo)地(di)出臺(tai)房地(di)產(chan)扶(fu)持政策相比，三(san)(san)季(ji)度房地(di)產(chan)關(guan)于行業(ye)資(zi)金監管(guan)的調(diao)(diao)控政策有所(suo)轉向(xiang)。中(zhong)央多(duo)次召開會議強調(diao)(diao)“房住不(bu)(bu)(bu)炒(chao)”定位不(bu)(bu)(bu)變，不(bu)(bu)(bu)將房地(di)產(chan)作為短(duan)期刺激(ji)經濟(ji)的手段，并從多(duo)個(ge)方(fang)面(mian)部(bu)署(shu)調(diao)(diao)控舉措。監管(guan)部(bu)門(men)為限制房企融(rong)資(zi)設置“三(san)(san)道紅線”，防(fang)范(fan)化解房地(di)產(chan)金融(rong)風險，推動行業(ye)健康發展。

　　基于(yu)此，三(san)季(ji)度房(fang)地(di)產市場(chang)預期(qi)趨穩(wen)，新(xin)房(fang)、二(er)手房(fang)價格(ge)整體(ti)穩(wen)中(zhong)有升(sheng)。尤其(qi)是(shi)9月以來，調控(kong)政策(ce)逐步顯效，需求歸于(yu)理性；金融(rong)強監管下，房(fang)企(qi)拿地(di)更加謹慎，土地(di)市場(chang)熱度有所下降。

　　億翰方(fang)面分(fen)析指出，從近期頻(pin)繁(fan)出臺(tai)的政(zheng)策來(lai)(lai)看，融資環境(jing)的普遍收緊(jin)也為房(fang)企(qi)融資帶(dai)來(lai)(lai)了一(yi)定程度壓(ya)(ya)力(li)。但大中(zhong)房(fang)企(qi)憑借(jie)較高(gao)的償(chang)債能力(li)和信用評(ping)級能夠(gou)在資本市場上獲得較大力(li)度的籌資流入；中(zhong)小房(fang)企(qi)自身規模有限，若無(wu)國企(qi)背景，公司融資門檻大大提高(gao)，融資壓(ya)(ya)力(li)較大。

　　該機構認為，對地(di)產行(xing)業(ye)來講，政府加(jia)(jia)大(da)房地(di)產行(xing)業(ye)領域的(de)資金監管，一方面有(you)利于保持行(xing)業(ye)穩定運行(xing)，避免市(shi)場出現過(guo)熱現象(xiang)(xiang)；另(ling)一方面有(you)利于加(jia)(jia)快行(xing)業(ye)整(zheng)合(he)，實現強者恒(heng)強，規(gui)避劣幣(bi)(bi)驅逐良幣(bi)(bi)的(de)現象(xiang)(xiang)。

　　在業(ye)內(nei)看(kan)來(lai)，無論是在外(wai)部(bu)環(huan)境的不(bu)確定性增(zeng)加，還是內(nei)部(bu)疫情沖擊，房(fang)地產行業(ye)“房(fang)住不(bu)炒”的調(diao)控底線都(dou)沒有任何(he)動搖。從政策的出發(fa)點來(lai)看(kan)，資金監管(guan)從緊從嚴的目的也是為了讓(rang)房(fang)地產行業(ye)發(fa)展處于更可(ke)控范圍之內(nei)和強(qiang)管(guan)控之下。

　　四季度行業分化將進一步加劇

　　綜合今年以來的市(shi)場形勢，年初(chu)新冠疫情(qing)的暴發導致房(fang)企(qi)銷(xiao)售一(yi)度(du)受(shou)阻。但截至(zhi)9月(yue)末，房(fang)企(qi)銷(xiao)售情(qing)況已恢復至(zhi)去年同期水(shui)平，多(duo)數房(fang)企(qi)已經出(chu)現了同比上升的趨勢。

　　根(gen)據億翰(han)智庫近(jin)日典(dian)型(xing)房企(qi)銷(xiao)售業績數據，前(qian)三季度(du)典(dian)型(xing)房企(qi)銷(xiao)售層面展現出(chu)強(qiang)大的韌(ren)性。TOP30房企(qi)中僅6家房企(qi)前(qian)三季度(du)銷(xiao)售額出(chu)現同(tong)比下降，其余均較去年同(tong)期有所上升。

　　與此(ci)同時，隨著(zhu)(zhu)疫情防控(kong)常(chang)態化，重點房企(qi)目標完成度(du)仍舊有待提升。截至2020年9月末(mo)，典型房企(qi)銷售業(ye)績目標完成率(lv)為70%。30家典型房企(qi)中，半數(shu)目標完成度(du)仍未(wei)達70%。這意味著(zhu)(zhu)，房企(qi)在(zai)四季度(du)的(de)業(ye)績壓力仍然不小(xiao)。

　　針對(dui)(dui)四季(ji)度(du)市(shi)場趨勢，中指院(yuan)方(fang)面(mian)分析(xi)預測(ce)，行業(ye)關(guan)于(yu)資金監管“三道(dao)紅線”新規(gui)試點(dian)逐步落實(shi)，部(bu)(bu)分房企或(huo)將采(cai)取(qu)讓價促銷方(fang)式(shi)搶收(shou)回款(kuan)，預計供應的(de)改善或(huo)將繼續支撐成交量維持一(yi)定規(gui)模，但考(kao)慮到中央及(ji)熱點(dian)城市(shi)將繼續堅持嚴(yan)格調控(kong)導(dao)向(xiang)，且秋冬(dong)仍存局(ju)部(bu)(bu)疫情反復的(de)可能，四季(ji)度(du)重(zhong)點(dian)城市(shi)商品住宅成交規(gui)模大概率(lv)在(zai)現有(you)水平上保(bao)持相對(dui)(dui)穩(wen)定。

　　易居研究院研究員(yuan)沈昕分(fen)析指出，下(xia)半年以來(lai)從熱(re)點城(cheng)市的(de)調控政(zheng)策到金融政(zheng)策，都在(zai)不斷收緊(jin)，說明中央“房住不炒”的(de)底(di)線不會改(gai)變。

　　沈昕進一步分析指出，9月初(chu)恒大(da)就率先開啟了“全國樓盤7折優惠(hui)”的大(da)促銷(xiao)，打響了樓市促銷(xiao)的第(di)一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企(qi)也開始了不同(tong)程度的促銷(xiao)活動。預計在“三條紅線(xian)”的壓力下，四季(ji)度將(jiang)會有(you)更多房企(qi)加入促銷(xiao)行(xing)列，以價換量(liang)促進資(zi)金回籠。

　　今年，在行(xing)業(ye)(ye)增速(su)放緩的(de)背景下，疊加(jia)疫情(qing)影響，百(bai)強房(fang)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)績表現也呈(cheng)現差異化(hua)。當前(qian)市場環(huan)境下，各(ge)梯(ti)隊房(fang)企(qi)(qi)(qi)集中(zhong)度(du)延續了(le)分化(hua)格局，規模房(fang)企(qi)(qi)(qi)競爭優勢凸顯，而中(zhong)小規模房(fang)企(qi)(qi)(qi)銷售仍面臨了(le)較大的(de)增長壓力(li)。

　　克而瑞(rui)地產(chan)研究(jiu)中心(xin)方(fang)面指(zhi)出，四季度(du)，一方(fang)面房(fang)企進入(ru)業績沖刺季，市(shi)場(chang)供貨加速提升，將(jiang)(jiang)帶動成交增加。與此同時，行業整(zheng)體去化仍承壓的基本面未有明(ming)顯改善，疊加“三條紅線”新規試行，將(jiang)(jiang)倒逼房(fang)企加快(kuai)(kuai)提升運營管控效(xiao)率。這也意(yi)味著，四季度(du)將(jiang)(jiang)加劇房(fang)地產(chan)行業分化格局，推動集中度(du)加快(kuai)(kuai)提升。