8月14日，國家統計局公布《2019年1~7月份全國房地產開發(fa)投(tou)資和銷售(shou)情況(kuang)》顯示，今年(nian)前7月，全國(guo)房地產開發(fa)投(tou)資72843億元，同比增(zeng)(zeng)長(chang)10.6%；商品房銷售(shou)額83162億元，增(zeng)(zeng)長(chang)6.2%；7月份(fen)國(guo)房景氣指數較6月份(fen)回(hui)落0.01點至(zhi)100.90。

值(zhi)得注意的是一系列數(shu)據的回(hui)落：1~7月(yue)(yue)份全國房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發投資增速連(lian)續3個月(yue)(yue)回(hui)落，房(fang)(fang)屋竣工面(mian)積(ji)連(lian)續19個月(yue)(yue)同(tong)比(bi)下跌(die)，土地(di)購置面(mian)積(ji)同(tong)比(bi)跌(die)29.4%，商品(pin)房(fang)(fang)銷售(shou)(shou)面(mian)積(ji)同(tong)比(bi)下跌(die)1.3%，房(fang)(fang)企到(dao)位資金增速連(lian)續3個月(yue)(yue)回(hui)落。但商品(pin)房(fang)(fang)銷售(shou)(shou)額增速在(zai)連(lian)續回(hui)落兩個月(yue)(yue)后重回(hui)升勢。

中原(yuan)地(di)產(chan)首席分(fen)(fen)析師張大偉向(xiang)《每日經濟新聞》記者分(fen)(fen)析認(ren)為，“整體樓市表現(xian)出(chu)現(xian)了‘小陽(yang)春’后的退燒(shao)現(xian)象，不論是投資數(shu)據(ju)(ju)還(huan)是銷售數(shu)據(ju)(ju)，都(dou)在收緊調控的影(ying)響下再次出(chu)現(xian)了放緩，而且從(cong)趨勢(shi)上(shang)看，預計(ji)8月還(huan)會(hui)持續。”

數據來源：國家統計局

三大因素致開發(fa)投資增速回(hui)落(luo)

國(guo)家統(tong)計局數據顯示，今年1~7月份全國(guo)房地(di)產開(kai)發(fa)(fa)投(tou)(tou)資(zi)72843億元，同比增(zeng)(zeng)長10.6%，增(zeng)(zeng)速(su)比1~6月份回(hui)落(luo)0.3個百(bai)分點。這已經(jing)是(shi)房地(di)產開(kai)發(fa)(fa)投(tou)(tou)資(zi)增(zeng)(zeng)速(su)連續(xu)3個月回(hui)落(luo)。其中，住(zhu)宅投(tou)(tou)資(zi)53466億元，增(zeng)(zeng)長15.1%，增(zeng)(zeng)速(su)回(hui)落(luo)0.7個百(bai)分點；住(zhu)宅投(tou)(tou)資(zi)占房地(di)產開(kai)發(fa)(fa)投(tou)(tou)資(zi)的比重(zhong)為73.4%。

易居研究院智(zhi)庫中心研究總監嚴躍(yue)進向(xiang)《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)表示，“10.6%的同比(bi)增幅與(yu)市(shi)場(chang)預期一(yi)致，即增幅繼續收窄。這一(yi)現象主(zhu)要(yao)是(shi)三方面(mian)因(yin)素所致，首先(xian)是(shi)房企(qi)(qi)(qi)購地積極性略受(shou)限制，尤(you)(you)其是(shi)部分(fen)城市(shi)近期土(tu)地市(shi)場(chang)管(guan)控比(bi)較嚴厲，穩(wen)地價(jia)導(dao)向(xiang)下房企(qi)(qi)(qi)拿地更(geng)趨理性；其次，受(shou)制于近期資(zi)金(jin)面(mian)收緊，尤(you)(you)其是(shi)銀行(xing)貸款管(guan)控等因(yin)素，部分(fen)房企(qi)(qi)(qi)的新開工(gong)節奏略有放緩；第三是(shi)與(yu)房企(qi)(qi)(qi)的預期有關，在(zai)市(shi)場(chang)下行(xing)預期下，房企(qi)(qi)(qi)更(geng)多會(hui)強調降價(jia)促銷和回籠資(zi)金(jin)，而在(zai)投資(zi)端更(geng)趨于保守。”

“今年1~7月份(fen)房屋竣工(gong)(gong)面積(ji)同(tong)比下跌(die)11.3%，這已經(jing)是連續(xu)19個月出現同(tong)比下跌(die)現象，當然竣工(gong)(gong)數據(ju)的下跌(die)幅度略有(you)收窄(zhai)。”嚴躍進指出，不排除部分項目沒有(you)及時辦(ban)理竣工(gong)(gong)證而沒有(you)進入統計，預計后續(xu)竣工(gong)(gong)數據(ju)曲線會(hui)反彈(dan)，隨著時間(jian)推移有(you)望轉負為正。

與(yu)此(ci)同時，今年前7月(yue)，新開(kai)工(gong)面(mian)積仍然同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)9.5%，但增(zeng)(zeng)速回落(luo)0.6%。嚴躍進(jin)表示，“該曲線呈(cheng)現增(zeng)(zeng)幅繼續收(shou)窄(zhai)的態勢。新開(kai)工(gong)往往也和房(fang)(fang)屋銷(xiao)(xiao)售(shou)等(deng)情況有關。近期房(fang)(fang)企(qi)會(hui)更加(jia)關注現金流，在銷(xiao)(xiao)售(shou)市場(chang)沒有明(ming)顯反彈的情況下，新開(kai)工(gong)節(jie)奏會(hui)放緩(huan)。當然在實(shi)際過程中，部分房(fang)(fang)企(qi)為了加(jia)快銷(xiao)(xiao)售(shou)目(mu)標推進(jin)，會(hui)加(jia)快新開(kai)工(gong)，目(mu)的就是為了取得(de)預售(shou)證投入(ru)銷(xiao)(xiao)售(shou)。”

房企到位資金增速連續3月回落

今年前7個(ge)月(yue)，全國(guo)房地產開(kai)發企業土地購置面積9761萬平(ping)方米，同(tong)(tong)比下降(jiang)(jiang)29.4%，降(jiang)(jiang)幅(fu)同(tong)(tong)比1~6月(yue)份擴大(da)1.9%個(ge)百分點；土地成交價款4795億元(yuan)，下降(jiang)(jiang)27.6%，降(jiang)(jiang)幅(fu)與1~6月(yue)份持平(ping)。

結(jie)合房企到位資(zi)金看(kan)，前7個月(yue)到位資(zi)金99800億(yi)(yi)元，同比增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)7.0%，增(zeng)(zeng)速比1~6月(yue)份回(hui)落0.2個百分(fen)點，連續(xu)3個月(yue)回(hui)落。其中，國(guo)內貸款(kuan)(kuan)15377億(yi)(yi)元，增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)9.5%；利用外資(zi)61億(yi)(yi)元，增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)83.6%；自籌資(zi)金31032億(yi)(yi)元，增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)2.8%；定金及(ji)預(yu)收款(kuan)(kuan)33980億(yi)(yi)元，增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)9.6%；個人按揭貸款(kuan)(kuan)15198億(yi)(yi)元，增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)11.3%。

數(shu)據來源：國家統(tong)計(ji)局

“最(zui)近3個月，房地(di)產企(qi)業的(de)資金情(qing)況在(zai)不斷惡化。”張大偉指(zhi)出。

從(cong)中(zhong)央到銀保(bao)監會，都在密集加強對房(fang)(fang)地產(chan)(chan)金(jin)(jin)融的(de)風(feng)險(xian)把控。中(zhong)原地產(chan)(chan)研究中(zhong)心(xin)統計顯示：在2019年(nian)各項房(fang)(fang)地產(chan)(chan)政(zheng)策(ce)內(nei)容里，過去很少(shao)提及(ji)的(de)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)金(jin)(jin)融風(feng)險(xian)在2019年(nian)來密集提及(ji)。累(lei)計看，中(zhong)央各部委(wei)在2019年(nian)來累(lei)計已(yi)經發布(bu)過18次(ci)講話或(huo)政(zheng)策(ce)，要求注意防范房(fang)(fang)地產(chan)(chan)金(jin)(jin)融風(feng)險(xian)。

尤其是7月份以來(lai)，監管層連(lian)續兩次針(zhen)對房(fang)地產信托及美元債，均單獨針(zhen)對房(fang)地產發布(bu)資(zi)金收緊政策。近日，銀保監會還啟(qi)動(dong)了針(zhen)對北京(jing)、南(nan)京(jing)、蘇州、深(shen)圳、寧波、青島等(deng)32個前期(qi)房(fang)價過熱城市的(de)房(fang)地產貸(dai)款業務專項(xiang)檢查。

“今年(nian)以來(lai)(lai)企業(ye)在(zai)購(gou)地(di)(di)方面相(xiang)對偏保守。”嚴(yan)躍進指出，“當前對于‘穩地(di)(di)價’的(de)管控非(fei)常嚴(yan)厲，部分熱點(dian)城市(shi)(shi)近期也積極開展銀行系統(tong)大檢查(cha)，其中一(yi)項內(nei)容(rong)就是檢查(cha)是否(fou)存在(zai)違規(gui)資金進入(ru)購(gou)地(di)(di)市(shi)(shi)場。同時(shi)，近期市(shi)(shi)場出現了新(xin)特點(dian)，房企部分的(de)項目轉讓(rang)力度大，一(yi)定程度上使得一(yi)些企業(ye)房企不(bu)直接去購(gou)地(di)(di)，而是通過收并購(gou)來(lai)(lai)實現戰略擴張。”

“在此環(huan)境下，房(fang)企(qi)的(de)資金面開(kai)始收(shou)緊。同(tong)時(shi)也(ye)需要看到，資金略收(shou)緊的(de)預期(qi)，也(ye)會倒逼房(fang)企(qi)主動(dong)降價促銷。” 嚴躍進表示。

前7月商(shang)品房(fang)銷售額達8.3萬億

1~7月份，全國商品房銷(xiao)售(shou)面積88783萬平方米，同比下降(jiang)(jiang)1.3%，降(jiang)(jiang)幅同比收窄(zhai)0.5個百分(fen)點，其(qi)中住宅銷(xiao)售(shou)面積下降(jiang)(jiang)0.4%。而商品房銷(xiao)售(shou)額則(ze)增長6.2%，達83162億元，在連續兩(liang)個月增速回落后出現反彈，增速加(jia)快(kuai)0.6個百分(fen)點。其(qi)中住宅銷(xiao)售(shou)額增長9.2%，辦(ban)公樓及(ji)商業營業用房分(fen)銷(xiao)售(shou)額分(fen)別下降(jiang)(jiang)13.3%和10.9%。

數據來源：國家統計局

對此，張(zhang)大偉向《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)分析認為，調控(kong)政(zheng)策持續收緊，且發布密集，加(jia)之房(fang)價(jia)出(chu)現了(le)部分區域的上行，高性價(jia)比房(fang)源減少，多重原因(yin)共(gong)同導致了(le)銷售面積同比下調。

嚴躍進則表(biao)示，“7月(yue)份雖然是(shi)市(shi)場(chang)傳統淡季(ji)，但受(shou)部分需(xu)求釋放和房(fang)源結(jie)構(gou)影響(xiang)，房(fang)價(jia)(jia)(jia)依然有反彈的可能。不過(guo)考慮到(dao)三季(ji)度對房(fang)價(jia)(jia)(jia)的嚴格管控(kong)，各類(lei)房(fang)價(jia)(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)城(cheng)市(shi)預計會有進一步(bu)的市(shi)場(chang)管控(kong)和市(shi)場(chang)秩序穩定動作，房(fang)價(jia)(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)幅度會進一步(bu)受(shou)到(dao)控(kong)制。”