上周央行兩次釋放了房地產金(jin)融(rong)政策“嚴監管”信號(hao)，引發市(shi)場(chang)關注。專家指出，后續政策層面(mian)和房貸層面(mian)或(huo)以穩(wen)定為(wei)導向，政策連續性有(you)望得到保持。

　　央(yang)行官(guan)網顯示，8月2日央(yang)行召開

　　2019年下半年工(gong)作電視會議要求，要堅持(chi)房子是(shi)用來住的、不(bu)是(shi)用來炒的定位，落(luo)實房地(di)產長效(xiao)管(guan)理機制，按(an)照(zhao)“因城施(shi)策(ce)”的基本原(yuan)則，持(chi)續(xu)加強房地(di)產市場資金管(guan)控。

　　銀(yin)行信貸(dai)(dai)作為房地(di)(di)產政策關鍵一環，央行此前已經透(tou)露出相(xiang)應調控思路。7月29日(ri)，央行在北京召開銀(yin)行業(ye)金(jin)融機構信貸(dai)(dai)結構調整(zheng)優化(hua)座談會，除了強調要保持房地(di)(di)產金(jin)融政策連續性(xing)穩定性(xing)外，還提到(dao)要保持個人住房貸(dai)(dai)款(kuan)合(he)理(li)(li)(li)適度增長，嚴禁(jin)消(xiao)費貸(dai)(dai)款(kuan)違規用于(yu)購(gou)房，加強對銀(yin)行理(li)(li)(li)財、委托貸(dai)(dai)款(kuan)等(deng)渠道流(liu)入(ru)房地(di)(di)產的資(zi)金(jin)管(guan)理(li)(li)(li)。此外，還提到(dao)加強對存在高杠桿經營的大型房企(qi)的融資(zi)行為的監管(guan)和(he)風(feng)險提示(shi)，合(he)理(li)(li)(li)管(guan)控企(qi)業(ye)有息負債規模和(he)資(zi)產負債率。

　　房(fang)地(di)產(chan)(chan)金融(rong)風險把(ba)控是(shi)近期市場焦(jiao)點之一。記(ji)者注意到，今年7月(yue)初，針對(dui)此前部分信(xin)托公司(si)房(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)托業務增(zeng)(zeng)速(su)(su)過快(kuai)、增(zeng)(zeng)量(liang)過大的(de)情(qing)況，銀保監會對(dui)部分信(xin)托公司(si)開展了(le)約談(tan)警示，對(dui)近期部分房(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)托業務增(zeng)(zeng)速(su)(su)過快(kuai)、增(zeng)(zeng)量(liang)過大的(de)信(xin)托公司(si)提出了(le)“控制(zhi)業務增(zeng)(zeng)速(su)(su)，將房(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)托業務增(zeng)(zeng)量(liang)和增(zeng)(zeng)速(su)(su)控制(zhi)在合理水平”等要求。

　　此前央行公布的《2019年二季度金融機構貸款投向統計報告(gao)》（下稱《報告(gao)》）顯示，二季度房地產(chan)貸款增速繼續平穩回(hui)落。

　　具體而(er)言，2019年二季度末(mo)，人(ren)民幣(bi)房地產貸款(kuan)余額41.91萬億元(yuan)，同比(bi)(bi)增長17.1%，增速比(bi)(bi)上季度末(mo)低1.6個(ge)百分(fen)點(dian)；上半年增加3.21萬億元(yuan)，占(zhan)同期各項貸款(kuan)增量的33.2%，比(bi)(bi)上年全年水(shui)平(ping)低6.7個(ge)百分(fen)點(dian)。

　　此外，2019年二季度(du)(du)(du)末(mo)，房(fang)地產開發(fa)貸款(kuan)余額(e)11.04萬(wan)億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)長(chang)14.6%，增(zeng)速比(bi)(bi)(bi)(bi)上季度(du)(du)(du)末(mo)低4.3個(ge)百分點(dian)(dian)。其中，保障性住(zhu)(zhu)房(fang)開發(fa)貸款(kuan)余額(e)4.61萬(wan)億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)長(chang)12.9%，增(zeng)速比(bi)(bi)(bi)(bi)上季度(du)(du)(du)末(mo)低7.3個(ge)百分點(dian)(dian)。個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)貸款(kuan)余額(e)27.96萬(wan)億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)長(chang)17.3%，增(zeng)速比(bi)(bi)(bi)(bi)上季度(du)(du)(du)末(mo)低0.3個(ge)百分點(dian)(dian)。

　　中國(guo)人民大(da)學財(cai)政金(jin)(jin)融學院(yuan)副(fu)院(yuan)長趙錫(xi)軍(jun)指出，從房地產行(xing)業整(zheng)個政策(ce)的(de)出發點來(lai)(lai)看，幾年前在(zai)提出供給(gei)側結(jie)構(gou)性改革的(de)時候(hou)，“三(san)去一降(jiang)一補”中的(de)“降(jiang)杠(gang)(gang)桿”，可以(yi)說是針對金(jin)(jin)融機(ji)(ji)構(gou)向(xiang)房地產行(xing)業加杠(gang)(gang)桿的(de)行(xing)為。目的(de)即建立(li)一個長遠的(de)機(ji)(ji)制，來(lai)(lai)防止(zhi)房地產行(xing)業出現暴漲暴跌，避免較大(da)波動可能(neng)帶來(lai)(lai)的(de)相(xiang)應風(feng)險。

　　“主要還是(shi)避(bi)免違規資金流入(ru)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)，”中(zhong)原地(di)(di)產(chan)(chan)首席(xi)分析師(shi)張大偉(wei)認(ren)為(wei)，穩定房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)主要的(de)是(shi)防止出現金融風險，所以(yi)在近幾個(ge)月，針對(dui)(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)融資的(de)各方面政策都(dou)在規范(fan)與收緊(jin)。構(gou)建房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)長效管理機(ji)制，可(ke)以(yi)理解為(wei)降(jiang)低經濟對(dui)(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)依賴(lai)(lai)，降(jiang)低地(di)(di)方政府對(dui)(dui)土(tu)地(di)(di)財(cai)政的(de)依賴(lai)(lai)。

　　易居研究院智庫中心研究總(zong)監嚴躍進在(zai)接受《證券日報(bao)》記者采訪時(shi)表示(shi)，央行(xing)座談會(hui)和下半年(nian)工(gong)作(zuo)會(hui)議連續點出對房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場的管(guan)(guan)控，這種密集程度在(zai)過去是比較少的。體(ti)現了央行(xing)對于房地(di)(di)產(chan)金融監管(guan)(guan)的導向，以及當前房貸領域“房住不(bu)炒”政策(ce)(ce)的落實，有助于規(gui)范相關銀(yin)行(xing)貸款操作(zuo)，也防范各類違規(gui)資金進入到房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場。三季度政策(ce)(ce)會(hui)以收(shou)(shou)緊(jin)為(wei)主，對房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場有一定利空。同時(shi)，后(hou)續像(xiang)銀(yin)行(xing)貸款等相關政策(ce)(ce)也會(hui)收(shou)(shou)緊(jin)或者保(bao)守。

　　嚴躍進(jin)(jin)表示(shi)，從(cong)此(ci)類會(hui)議(yi)的(de)表述(shu)來看，有三(san)點值(zhi)得肯(ken)定(ding)：第(di)一，明確房(fang)貸(dai)(dai)政策(ce)的(de)連續性和穩定(ding)性，也肯(ken)定(ding)了(le)個人(ren)房(fang)貸(dai)(dai)適度增長的(de)模(mo)式。后續政策(ce)層面和房(fang)貸(dai)(dai)層面會(hui)以(yi)穩定(ding)為導向(xiang)。第(di)二，強化對消費貸(dai)(dai)、理(li)財資(zi)(zi)(zi)金(jin)等方(fang)面的(de)管控(kong)。下半年依然需要(yao)管控(kong)好資(zi)(zi)(zi)金(jin)，防范各類違規(gui)(gui)資(zi)(zi)(zi)金(jin)流入樓市。第(di)三(san)，對于房(fang)企(qi)來說，明確提到(dao)(dao)了(le)對高杠桿經營企(qi)業的(de)管控(kong)，尤其是提到(dao)(dao)了(le)有息負(fu)債規(gui)(gui)模(mo)和資(zi)(zi)(zi)產(chan)負(fu)債率等數(shu)據的(de)管控(kong)。下半年預計部分房(fang)企(qi)在發(fa)債等方(fang)面會(hui)比較節(jie)制(zhi)，同時也會(hui)積(ji)極進(jin)(jin)行債務的(de)清償，以(yi)降低資(zi)(zi)(zi)金(jin)方(fang)面的(de)壓力。