29日，聚焦尋找行業新動能、實現多元化探索的“2019博鰲房地產論壇”正式閉(bi)幕(mu)。在(zai)(zai)(zai)業內看來，房地產行(xing)業正在(zai)(zai)(zai)從高速(su)增(zeng)長(chang)向(xiang)平(ping)穩增(zeng)長(chang)過渡，隨著調控政策的(de)進(jin)一(yi)步深入和精(jing)細化，如(ru)何在(zai)(zai)(zai)速(su)度(du)、風險和利(li)潤之間實(shi)現多維度(du)、多層次的(de)平(ping)衡(heng)成(cheng)為行(xing)業發(fa)展關鍵所在(zai)(zai)(zai)，當前的(de)房地產企業需要集(ji)體突(tu)圍，行(xing)業內部也進(jin)入新一(yi)輪整合期。

　　上半年房企業績深度分化

　　在(zai)此(ci)次博鰲(ao)房(fang)(fang)地產(chan)論(lun)壇(tan)上，與會企業(ye)人(ren)士和業(ye)內(nei)專(zhuan)家(jia)普遍(bian)認為，房(fang)(fang)地產(chan)企業(ye)已經走出(chu)舒適區，行業(ye)面(mian)臨的(de)(de)不(bu)確定(ding)性在(zai)不(bu)斷增加。僅(jin)從上半(ban)年的(de)(de)業(ye)績(ji)表現來看，大(da)房(fang)(fang)企的(de)(de)銷售業(ye)績(ji)普遍(bian)穩健增長。與此(ci)同(tong)時，不(bu)少現金流緊(jin)張的(de)(de)房(fang)(fang)企，不(bu)得不(bu)轉賣項(xiang)目斷臂求(qiu)生(sheng)，甚至直接(jie)破產(chan)。

　　近日，克而瑞方面針對房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)上(shang)半年(nian)業績監測數據顯(xian)示，從盈利(li)(li)結(jie)構(gou)來看，市(shi)場調整期房(fang)(fang)地產行業馬太效應持續(xu)放(fang)大(da)，集中(zhong)度進一(yi)步(bu)提升(sheng)；同時，盈利(li)(li)能力(li)的分(fen)化(hua)也在加大(da)。其(qi)中(zhong)，2019年(nian)上(shang)半年(nian)預(yu)計盈增（排除扭虧(kui)）的房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)中(zhong)，百(bai)強房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)占(zhan)到11家(jia)，而盈虧(kui)的則基本是(shi)小規模房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)。此(ci)外，規模房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)的歸(gui)母凈利(li)(li)潤(run)增長率不降反(fan)升(sheng)，例如綠地、金科等；而大(da)部分(fen)中(zhong)小型房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)歸(gui)母凈利(li)(li)潤(run)增速(su)下降明顯(xian)。

　　另一(yi)方面，從土(tu)地(di)(di)市場(chang)收(shou)儲布局來(lai)看，上(shang)半(ban)年(nian)房(fang)企(qi)(qi)之間分化(hua)也(ye)在(zai)加(jia)劇。上(shang)半(ban)年(nian)，隨著部(bu)分城市土(tu)地(di)(di)市場(chang)回溫，房(fang)企(qi)(qi)搶地(di)(di)的(de)(de)(de)消息不斷傳(chuan)出(chu)。其(qi)中，規(gui)模超千(qian)億級的(de)(de)(de)房(fang)企(qi)(qi)加(jia)快拓儲節奏，多數(shu)企(qi)(qi)業拿(na)地(di)(di)熱情回溫。中國指數(shu)研(yan)究(jiu)院的(de)(de)(de)統計數(shu)據顯示，上(shang)半(ban)年(nian)龍頭房(fang)企(qi)(qi)之一(yi)的(de)(de)(de)碧桂園一(yi)改(gai)去年(nian)的(de)(de)(de)“降速(su)”風格，快速(su)吸收(shou)土(tu)儲，半(ban)年(nian)內(nei)拿(na)地(di)(di)金額占銷售額比重(zhong)為(wei)25.3%，其(qi)中二季度該比值達42.8%。

　　“對比來看(kan)，中小房企(qi)受規模與(yu)資(zi)金(jin)的(de)影響拿(na)地(di)節奏分化(hua)明顯，部分企(qi)業(ye)(ye)拿(na)地(di)比較(jiao)保守，在(zai)原有土地(di)儲備不足(zu)的(de)背景下(xia)(xia)，可(ke)能會(hui)導致未(wei)來供應不足(zu)。”中指院相(xiang)關負責人(ren)分析(xi)認為，“部分企(qi)業(ye)(ye)為跨越陣營瘋(feng)狂拿(na)地(di)，但在(zai)市(shi)場整體融資(zi)環境偏緊(jin)的(de)背景下(xia)(xia)，中小企(qi)業(ye)(ye)資(zi)金(jin)渠道少且成本高，激進拿(na)地(di)可(ke)能會(hui)導致現金(jin)流承壓(ya)。”

　　克(ke)而(er)(er)瑞研究中(zhong)心分析人士朱一鳴指出，整體來看，盡管房(fang)地產行業處于(yu)調(diao)(diao)整期(qi)，對于(yu)眾多中(zhong)小房(fang)企而(er)(er)言(yan)，弱市(shi)下站穩腳跟并(bing)不容(rong)易，但強(qiang)者恒強(qiang)的邏(luo)輯依(yi)然(ran)存在甚至更加凸顯。規模房(fang)企除了資源(yuan)傾斜優勢(shi)，應(ying)對風險的管控能力(li)以及及時(shi)的戰(zhan)略調(diao)(diao)整是關鍵。

　　中小型房企加速離場

　　7月，針(zhen)對(dui)房地(di)產(chan)行(xing)業的各種調(diao)控政策(ce)繼續出臺。地(di)方省(sheng)市(shi)集中于限售(shou)加碼(ma)、土(tu)地(di)出讓環節收(shou)緊、房地(di)產(chan)交易(yi)環節亂(luan)象整頓等。

　　與(yu)此同時，近期監(jian)管層針對(dui)信托(tuo)融(rong)資、美元債新規等政策也頻繁(fan)釋放出融(rong)資渠道收(shou)緊的(de)信號。業內(nei)普(pu)遍認為(wei)，隨著房企資金面的(de)收(shou)緊，房企下半(ban)年投資拿(na)地或將趨于(yu)保守(shou)，從房地產融(rong)資到開發存在(zai)的(de)時間跨(kua)度來看，調控效果將在(zai)四季度有所體現(xian)。

　　中(zhong)原(yuan)地產(chan)首席分析師張大偉(wei)認為，在政策內容(rong)里，過去很(hen)少提(ti)及的房(fang)地產(chan)金(jin)(jin)融風險(xian)在今(jin)年以來(lai)(lai)被密集提(ti)及。因為房(fang)企(qi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)面缺血過多，目前來(lai)(lai)看，融資(zi)(zi)需(xu)求(qiu)依然很(hen)大。“從(cong)房(fang)企(qi)的資(zi)(zi)金(jin)(jin)成(cheng)本(ben)看，因為需(xu)求(qiu)增(zeng)(zeng)加，房(fang)企(qi)的資(zi)(zi)金(jin)(jin)成(cheng)本(ben)相比之前有所增(zeng)(zeng)加，特別(bie)是規模比較小的企(qi)業融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)明顯增(zeng)(zeng)加，其中(zhong)美元債融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)普遍超過10%。”

　　易居研(yan)究(jiu)院智庫中心研(yan)究(jiu)總監嚴躍進(jin)告訴《經(jing)濟參考報》記者，中小企(qi)業(ye)破產，和本身房(fang)屋(wu)(wu)銷售不好、拿地機(ji)會(hui)(hui)不多等(deng)多種因素都有(you)關(guan)。而(er)從政策層面看，實際上包括限(xian)購、限(xian)售等(deng)政策，也會(hui)(hui)影(ying)響其(qi)房(fang)屋(wu)(wu)銷售，最終對部分(fen)中小房(fang)企(qi)形成限(xian)制和制約。而(er)類似現象也說明了當前房(fang)企(qi)的(de)一(yi)個困境，即在融資環境收(shou)(shou)緊的(de)情況下(xia)，房(fang)企(qi)的(de)資金面會(hui)(hui)更(geng)加惡(e)化，進(jin)而(er)對相關(guan)房(fang)企(qi)帶來較大影(ying)響。部分(fen)房(fang)企(qi)的(de)壓力增大，自然也會(hui)(hui)通過收(shou)(shou)購并購等(deng)方式進(jin)行項目的(de)處(chu)置。

　　行業進入新一輪整合期

　　中(zhong)指院(yuan)相(xiang)(xiang)關負責人也指出，從融(rong)資(zi)層面來(lai)看，不同房(fang)企(qi)之間的融(rong)資(zi)能力(li)將(jiang)進一步分化(hua)。大型房(fang)企(qi)普遍具有(you)信(xin)用評級較(jiao)(jiao)(jiao)高(gao)、資(zi)質較(jiao)(jiao)(jiao)好(hao)、融(rong)資(zi)渠道較(jiao)(jiao)(jiao)廣、信(xin)托(tuo)融(rong)資(zi)占(zhan)比(bi)較(jiao)(jiao)(jiao)小(xiao)等特點，企(qi)業的債務覆蓋(gai)率(lv)較(jiao)(jiao)(jiao)好(hao)，信(xin)用債的監管調(diao)控對(dui)大型房(fang)企(qi)整體影響(xiang)不大。相(xiang)(xiang)比(bi)較(jiao)(jiao)(jiao)而言，融(rong)資(zi)收緊對(dui)中(zhong)小(xiao)型房(fang)企(qi)在(zai)融(rong)資(zi)規(gui)模和成(cheng)本上影響(xiang)相(xiang)(xiang)對(dui)較(jiao)(jiao)(jiao)大，尤其(qi)對(dui)短期高(gao)負債以及信(xin)托(tuo)融(rong)資(zi)占(zhan)比(bi)較(jiao)(jiao)(jiao)高(gao)的房(fang)企(qi)帶來(lai)考驗(yan)。

　　業內分析(xi)認為，2019年(nian)房(fang)地產行(xing)(xing)業將(jiang)從高(gao)速增長向平(ping)穩增長過渡，龍頭企(qi)業優勢更加明顯。隨著房(fang)地產行(xing)(xing)業競(jing)爭日(ri)趨激烈，行(xing)(xing)業發展在“量”上處于頂部，兼并(bing)加劇，行(xing)(xing)業集中(zhong)度將(jiang)持續提(ti)升(sheng)。

　　朱一鳴分析表示，從(cong)目前房企(qi)預告2019年(nian)上(shang)半年(nian)業績情況來看，相較于2018年(nian)，房地產行業降溫明顯，繼而對(dui)房企(qi)的(de)利(li)潤沖擊較大。基于上(shang)半年(nian)房企(qi)整體(ti)銷售業績較2018年(nian)放(fang)緩(huan)，以及房企(qi)整體(ti)的(de)拿地態度相對(dui)謹慎，預計2019年(nian)下半年(nian)房企(qi)盈利(li)增速(su)放(fang)緩(huan)基調(diao)或將持續(xu)。

　　他同(tong)時指出，行業競爭(zheng)格局分(fen)化進一(yi)步加(jia)劇。在此背景下，對經(jing)營(ying)者的(de)管理能(neng)力提出了更高的(de)要求，房企在規模擴張的(de)同(tong)時也應(ying)注意質(zhi)量(liang)與效益的(de)提升。

　　從龍(long)頭房(fang)企的(de)發(fa)展戰略來看，恒(heng)大、碧(bi)桂(gui)園(yuan)、萬科等企業(ye)幾乎不約而同地(di)選擇多元(yuan)化(hua)業(ye)務方(fang)向。其中，恒(heng)大方(fang)面(mian)表示正式轉型為(wei)多元(yuan)化(hua)綜合(he)型企業(ye)，逐漸形成以地(di)產為(wei)基礎，旅(lv)游(you)文化(hua)、健康(kang)養生(sheng)為(wei)兩(liang)翼，新(xin)能(neng)源汽車(che)為(wei)龍(long)頭的(de)產業(ye)格局。而碧(bi)桂(gui)園(yuan)也在布局機(ji)器人(ren)、現代(dai)農業(ye)等多元(yuan)化(hua)業(ye)務。

　　參(can)加(jia)論(lun)壇(tan)的(de)(de)業(ye)內專家普遍(bian)認為，2019年，房(fang)企在資(zi)金方面的(de)(de)壓力有(you)增(zeng)無減，房(fang)企仍需加(jia)速(su)銷售回款，理性(xing)投資(zi)，謹慎介入(ru)高(gao)價地(di)(di)和(he)高(gao)溢價地(di)(di)塊。同時(shi)，應把握機(ji)遇并購那些具有(you)發展潛(qian)力的(de)(de)中小企業(ye)及其優質項目(mu)，同時(shi)從提升產品品質入(ru)手，更好(hao)地(di)(di)滿足(zu)居民的(de)(de)自住需求。另一方面，企業(ye)之間的(de)(de)兼并整(zheng)合，將有(you)利于整(zheng)個行業(ye)的(de)(de)結構優化和(he)市場化進程。